FEHMARN

Sanierungsgebiet Burgtiefe

Die Arne-Jacobsen-Siedlung in Burgtiefe​

Die Arne-Jacobsen-Siedlung (Stranddistel- und Strandhaferweg, Dünenweg) im Ortsteil Burgtiefe ist ein beliebtes Feriendomizil. Sie wurde in den 1970er Jahren von dem bekannten Architekten Arne Jacobsen entworfen und errichtet, wodurch die Ferienanlage internationale Bekanntheit erlangte. Im Jahr 2015 wurde diese, gemeinsam mit benachbarten Gebäuden und Objekten, als Kulturdenkmal „Ostseeheilbad Burgtiefe“ klassifiziert. Dazu zählen neben der Arne-Jacobsen-Siedlung das Haus des Gastes, das Wellenbad, die Burgruine Glambeck, die IFA Fernblickhäuser sowie das Haus Vitamar. In Summe wird dieses Ensemble als denkmalgeschützte Sachgesamtheit betrachtet.

Die Herausforderung für die Stadt besteht darin, die charakteristische, einmalige Siedlung in ihren städtebaulichen Besonderheiten und der Architektur zu erhalten und dennoch für die heutigen und künftigen Bedarfe der Fehmaranerinnen und Fehmaraner, Eigentümerinnen und Eigentümer, Besucherinnen und Besucher und weiteren Nutzergruppen weiterzuentwickeln.

Beteiligung

Die Stadt Fehmarn wird im Rahmen der Sanierung durch die BIG Städtebau GmbH als treuhänderische Sanierungsträgerin unterstützt. Während des Sanierungsprozesses werden wir Sie kontinuierlich über das Verfahren und die geplanten Maßnahmen informieren. Durch Informationsbroschüren werden wir über Planungen, Maßnahmen und Ideen berichten und Sie zu öffentlichen
Veranstaltungen einladen, um gemeinsam die Planungen zu erörtern. Als Fehmaranerin und Fehmaraner, Eigentümerin und Eigentümer, Mieterin und Mieter oder Pächterin und Pächter von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen sind Sie unmittelbar in den Prozess involviert und haben von Beginn an die Gelegenheit, sich zu beteiligen. Sie sind aufgerufen, sich aktiv mit Ihren Ideen und Anregungen einzubringen. Ihre Fragen zum weiteren Vorgehen beantworten wir gerne.

Umgestaltung Spielplätze und Freizeitanlagen entlang der Südstrandpromenade

Auf dem größten der drei Kinderspielplätze am Südstrand soll es mit Fantasie auf hoher See hoch hergehen. Alt Bewehrtes (Seilbahn) bleibt erhalten und der Wunsch der Kinder nach einem "Ninja-Worrior-Parkour" wird spielerisch integriert...

Auf Hoher See

Der kleine Spielplatz neben Kussmann bleibt auch weiterhin den Kleinsten erhalten. Hier soll die bekannte Geschichte vom Fischer und seiner Frau erzählt und nachgespielt werden...

Der Fischer un sine Fru

Wichtiges Ergebnis der ersten Beteiligung war es, dass die Boulebahn erhalten werden soll. Aber ein wenig schöner könnte sie schon werden...

Bouleplatz

Viele Kinder und Jugendliche wünschten sich mehr Action und sportliche Betätigung am Südstrand. Zum Beispiel Parkour, Bouldern, Calisthenics. Die bisher auf Fehmarn als Drachenwiese bekannte Fläche soll daher zum "Aktivband" weiter entwickelt werden...

Drachenwiese

Auf dem Spielplatz neben ESCHES Strandbistro können Kinder bald spielerisch in das Meer eintauchen...

Unter dem Meer
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Ziel des Projekts

Ziel der Sanierung ist, das gesamte Gebiet von Burgtiefe und des Südstrandes der Insel Fehmarn durch eine Umgestaltung umfassend aufzuwerten und zu einer lebendigen, vielfältig genutzten Halbinsel zu entwickeln sowie die Attraktivität und Qualität vor Ort zu steigern. Dafür werden verschiedenste Maßnahmen durchgeführt, die durch Fördergelder des Bundes und Landes Schleswig-Holstein teilfinanziert werden.

ZIEL

Kurze Wege, viele Freiräume, hochwertige Grünanlagen und attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten

"Drachenwiese"

ZIEL

Aufgewertete Unterbringungs- und Gastronomieangebote Umfangreiches Sport-, Spiel- und Freizeitangebot für alle Lebenslagen

Haus des Gastes, FehMare, IFA Hochhäuser

ZIEL

Optimierte Organisation des ruhenden Verkehrs

Parkplatz

Ziel

Zentraler Treffpunkt bzw. funktionale Mitte für das Gebiet rund um den Marktplatz (Bereich zwischen TSFGebäude, Fehmare und IFA-Vitarium)

Hauptaufgang Südstrand

Chronologie

Programmaufnahme
Aufnahme in das Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ der Städtebauförderung
Juni 2015
2. Informationsveranstaltung
zweite Infoveranstaltung im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen (VU)
Mai 2016
VU und IEK
Fertigstellung Vorbereitende Untersuchungen mit integriertem städtebaulichem Entwicklungskonzept
September 2017
Beauftragung Sanierungsträger
Beauftragung der BIG Städtebau GmbH als treuhänderischer Sanierungsträger der Stadt Fehmarn für das Sanierungsgebiet
August 2019
2. Beteiligung Spielplatzgestaltung
weitere Beteiligungsveranstaltungen "Ideen für eine Südstrandpromenade"
Dezember 2014
1. Informationsveranstaltung
erste Infoveranstaltung im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen (VU)
Oktober 2015
3. Informationsveranstaltung
dritte Infoveranstaltung im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen (VU)
September 2017
Beschluss Sanierungssatzung
Sanierungsgebiet "Burgtiefe, Fehmarn"
Juli 2019
Beteiligung Spielplatzgestaltung
spontane vor Ort Beteiligung "Ideen für eine Südstrandpromenade"
November 2019

Galerie

Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen

Aufgrund der Ausweisung des Sanierungsgebietes werden in den folgenden Jahren vermehrt öffentliche Gelder in das Gebiet fließen. Ziel der Stadterneuerung ist es, durch eine Vielzahl unterschiedlicher Maßnahmen die Lebensbedingungen im Gebiet zu verbessern und die denkmalgeschützen Gebäude behutsam zu sanieren. Die Stadt trägt dabei die Kosten sämtlicher Baumaßnahmen, die von ihr selbst durchgeführt werden. Die Kosten der Gesamtmaßnahme werden zu jeweils 1/3 von der Bundesregierung, der Regierung des Landes Schleswig-Holstein sowie der Stadt finanziert.

Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt durch die Eigentümerinnen und Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Daher sind auch die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung grundsätzlich von den jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümern oder den Erbbauberechtigten selbst zu tragen.

Im Rahmen der Sanierung besteht die Möglichkeit, geeignete Maßnahmen privater Eigentümerinnen und Eigentümer nach den jeweiligen Förderrichtlinien zu fördern. Dabei können folgende Möglichkeiten in Betracht kommen:

• Steuerliche Förderungen nach § 7h EStG für Herstellungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten;
• Förderungen der Investitionsbank des Landes Schleswig-Holstein und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie
• Städtebauförderungen nach der Städtebauförderungsrichtlinie des Landes Schleswig-Holstein.

Zur Klärung der Fördermöglichkeiten steht Ihnen der Sanierungsträger zur Verfügung, bitte wenden Sie sich frühzeitig an die genannten Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner (siehe rechts), da zahlreiche Förderbestimmungen beachtet werden müssen. Grundsätzlich gilt, dass bereits begonnene Maßnahmen nicht mehr gefördert werden können

Zusätzlich zu den kostenfreien Einzelberatungen berichtet die Stadt regelmäßig auf ihren Internetseiten unter www.stadtfehmarn.de zum Stichwort Sanierungsgebiet über das aktuelle Sanierungsgeschehen. Darüber hinaus werden der Sanierungsträger und die Stadt Fehmarn in regelmäßigen Abständen im öffentlichen Teil des Bauausschusses über Detailplanungen und Maßnahmen berichten.

• Steuerliche Förderungen nach § 7h EStG für Herstellungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten;
• Förderungen der Investitionsbank des Landes Schleswig-Holstein und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie
• Städtebauförderungen nach der Städtebauförderungsrichtlinie des Landes Schleswig-Holstein.

Zur Klärung der Fördermöglichkeiten steht Ihnen der Sanierungsträger zur Verfügung, bitte wenden Sie sich frühzeitig an die genannten Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner (siehe rechts), da zahlreiche Förderbestimmungen beachtet werden müssen. Grundsätzlich gilt, dass bereits begonnene Maßnahmen nicht mehr gefördert werden können

gefördert durch:

Stadt Fehmarn
Fachbereich Bauen und Häfen
Frau Mandy Cronauge

Burg auf Fehmarn

Bahnhofstraße 5
23769 Fehmarn
T 04371 506-244
E-Mail: m.cronauge@stadtfehmarn.de

Sanierungsträger
BIG Städtebau GmbH – ein Unternehmen der DSK – BIG

Drehbahn 7
20354 Hamburg

Thomas Berg
T 040 3410678-37
E-Mail: thomas.berg@dsk-big.de

Victoria Liekefett
T 040 3410678-15
E-Mail: victoria.liekefett@dsk-big.de

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Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind gemäß § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB komplexe Gesamtmaßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände innerhalb eines absehbaren Zeitraums wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Die Gesamtmaßnahmen sind als solche darauf angelegt, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrerer städtebaulicher Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und zügig durchzuführen. Einzelmaßnahmen sind konkrete Vorhaben oder Projekte (zum Beispiel die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Erwerb eines bestimmten Grundstücks, die Verlagerung eines bestimmten Betriebs, die Modernisierung eines bestimmten Gebäudes, die Herstellung einer bestimmten Erschließungsanlage). Die Einzelmaßnahmen sind sanierungsbedingt, wenn sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind, um den sanierungsbedürftigen Zustand wesentlich zu verbessern oder das Sanierungsgebiet neu zu gestalten. Die Sanierung ist stets eine gebietsbezogene (Gesamt-) Maßnahme. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen durchzuführen sind.

Zur Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme müssen zum einen städtebauliche Missstände gemäß  § 133 Abs. 2 BauGB vorliegen und zum anderen müssen die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme im öffentlichen Interesse liegen, vgl. § 136 Abs. 1 BauGB.

1. Phase: Einheitliche Vorbereitung (vgl. § 140 BauGB)
2. Phase: Zügige Durchführung auf Grundlage der Sanierungssatzung und des Sanierungskonzeptes (vgl. §§ 146 ff. BauGB)
3. Phase: Abschluss der Sanierung (vgl. §§ 154, 162 f. BauGB)

Die Durchführung im engeren Sinn umfasst die Ordnungsmaßnahmen (vgl. § 147 BauGB) und die Baumaßnahmen (vgl. § 148 BauGB) innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind (vgl. § 146 BauGB).

Kernstück der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet. Diese Maßnahmen fallen nach § 147 BauGB in den Aufgabenbereich der Gemeinde, die auch die entstehenden Kosten zu tragen hat und diese Kosten entweder durch Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB oder durch weitere im BauGB normierte Beiträge oder dem Kommunalabgabengesetz deckt.
Die Gemeinde darf auf der Grundlage des § 146 Abs. 3 BauGB die Durchführung der Sanierung auf einen Dritten übertragen.
Die Gemeinde ist zuständig für:
(1) die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
(2) den Umzug von Bewohnern und Betrieben,
(3) die Freilegung von Grundstücken,
(4) die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie
(5) sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

Zur Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen kann die Gemeinde gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Sanierungssatzung ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Auch hierfür gelten die die allgemeinen Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, also insbesondere das Vorliegen städtebaulicher Missstände und die Erforderlichkeit, sie durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben. Die Gemeinde darf die Sanierungssatzung erlassen, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse liegen.
Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können ganz oder teilweise ausgenommen werden.

Eine Sanierungsvormerkung im Grundbuch gibt es dann, wenn sich das entsprechende Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet. Die Eintragung erfolgt nach deutschem Baurecht und ist nur ein Hinweis darauf, dass ein Sanierungsgebiet besteht. Das Grundstück befindet sich in einem Gebiet, in dem Sanierungsarbeiten vorgenommen werden oder geplant sind.
Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird. Die Eintragung des Sanierungsvermerks bezweckt, dass das Grundbuchamt und interessierte Personen von der Tatsache des Bestehens einer Sanierungssatzung und ihrer Rechtsfolgen, soweit sie für den Grundstücksverkehr Rechtsfolgen hat, Kenntnis erhalten und ihr Verhalten hierauf einrichten können. Der Eintritt der sich an die Sanierungssatzung anknüpfenden Rechtsfolgen, insbesondere auch der Genehmigungspflichten nach §§ 144, 145 BauGB oder die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 a BauGB, ist nicht von der Eintragung des Sanierungsvermerks eines betroffenen Grundstücks abhängig. Die Eintragung hat nur hinweisenden Charakter. Die Eintragung eines Sanierungsvermerks hat keine selbstständige Rechtswirkung gegenüber Rechtsinhabern, auch nicht gegenüber Grundstückseigentümern.

Bei jedem Grundstück, welches sich im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet, wird zur
Sicherung der privaten und der öffentlichen Interessen durch das Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in das entsprechende Grundbuch eingetragen. Der Sanierungsvermerk weist darauf hin,
dass eine Sanierung nach Baugesetzbuch durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches und hier das besondere Städtebaurecht gemäß der §§ 136 ff. BauGB zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk wird nach Abschluss der Gesamtmaßnahme gelöscht. Der Sanierungsvermerk hat keinen belastenden, sondern nur deklaratorischen Charakter. Durch die Eintragung entstehen dem Eigentümer keine Kosten.

Im Sanierungsgebiet besteht für Bauvorhaben des privaten und öffentlichen Grundstücksverkehrs
sowie für Miet- und Pachtverträge eine Genehmigungspflicht durch die Gemeinde. Dabei hat die
Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang bei der Gemeinde zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann diese Frist bis zu drei Monate verlängert werden.
Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung und kann im Einzelfall – unter den engen Voraussetzungen des § 145 BauGB – den Sanierungszielen zuwiderlaufende Absichten und Vorhaben verhindern.
Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt des § 144 BauGB hat die Funktion, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen.
Das Genehmigungsverfahren dient nicht allein der Gemeinde als Planungsträger mit dem Interesse an der Erhaltung des notwendigen Planungsspielraums, sondern entfaltet auch eine vorbeugende Schutzfunktion zugunsten der Betroffenen. Diese sollen nicht Dispositionen treffen, welche sich möglicherweise bei weiterem Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.

Gemäß § 145 Abs.2 BauGB darf die Genehmigung für ein Vorhaben in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar
bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Nach § 145 Abs. 2 BauGB
ist die Genehmigung nicht allein auf den zur Genehmigung gestellten Rechtsvorgang abzustellen.
Vielmehr ist die Genehmigung auch dann zu versagen, wenn die wesentliche Erschwerung oder
Unmöglichkeit der Durchführung der Sanierung aus der mit dem Rechtsvorgang erkennbar bezweckten Nutzung resultiert.

Die Grundstückseigentümer partizipieren an den städtebaulichen Sanierungen. Diese bedeuten in
erster Linie eine Wertsteigerung des Grundstücks nach Durchführung der Sanierungsarbeiten im
Sanierungsgebiet. Eine Beteiligung an den Kosten der Sanierung erfolgt entsprechend der durch
die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks.

Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung ist für die Gemeinde mit erheblichen Kosten verbunden. Die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren durch die Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung. Aus diesem Grund werden die Eigentümer dieser Grundstücke durch die Erhebung eines an der Werterhöhung orientierten Ausgleichsbetrags zur Finanzierung der Sanierung herangezogen. Dieser entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstückes. (vgl. § 154 BauGB).

Kennzeichnend für das Wesen des Ausgleichsbetrags als „betragsähnliche öffentliche Abgabe“
sind folgende Merkmale: Im Vordergrund steht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB das Ziel, die
durch die Sanierung bedingte Werterhöhung der Grundstücke zur Deckung der Kosten in Anspruch zu nehmen, die der Gemeinde durch diese Sanierung entstanden sind. Dadurch wird zugleich vermieden, dass die Vermögensvorteile der Sanierung den Eigentümern zufließen, die hierbei entstehenden Kosten jedoch von der Allgemeinheit getragen werden, wofür es keine Rechtfertigung gibt.
Auf der anderen Seite dient die Erhebung von Ausgleichbeträgen auch nicht dazu, der Gemeinde
Gewinne zu verschaffen. Übersteigen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen also – ausnahmsweise – die hierfür von der Gemeinde aufgewendeten Kosten, soll der Vermögensvorteil
insoweit nicht „abgeschöpft“ werden, sondern den Eigentümern zugute kommen.

Der Ausgleichsbetrag wird anhand des sanierungsunabhängigen Anfangswertes des unbebauten
Bodens und des sanierungsbedingten Endwertes des Grundstücks und Bodenwertes ermittelt. Die
Differenz zwischen beiden bildet den Ausgleichsbetrag.
Die Funktion des Ausgleichsbetrags ist es, die dem Grundstückseigentümer zugute kommende
Wertsteigerung abzuschöpfen. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts unterscheidet sich nach § 154 Abs. 2 BauGB zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück
ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche
Neuordnung des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Nein. Die Kosten für die Erschließungsarbeiten werden mit dem Ausgleichsbetrag entrichtet. Da die Erschließungsbeträge meist höher sind als der Ausgleichsbetrag, ist diese Regelung für die Eigentümer von Vorteil.

Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag zum Abschluss der Sanierung gemäß § 154 BauGB durch die Gemeinde zu erheben. Da dies im Verhältnis zur den durchgeführten Maßnahmen erst zu einem viel späteren Zeitpunkt geschieht, ist die Akzeptanz bei den Grundstückseigentümern gegenüber der Ausgleichsbetragserhebung gering. Möglich ist alternativ die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrags vor Abschluss der Gesamtmaßnahme, wenn ein wesentlicher Teil der Sanierungsziele erreicht wurde.

Wenn die Möglichkeit zur vorzeitigen Ablösung nicht wahrgenommen wird, muss der Ausgleichsbetrag spätestens zum Abschluss der Sanierung gezahlt werden. Jeder Eigentümer erhält einen Zahlungsbescheid durch die Kommune.

Ja. Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, haben den Vorteil, die im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gezahlten Ausgleichsbeträge steuerlich geltend zu machen. Der entsprechende Ausgleichsbetrag wird einkommenssteuerlich den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zugeordnet.